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A proposta de reforma tributária em tramitação no Brasil tem provocado debates sobre seus possíveis efeitos no setor de aluguéis residenciais. Entre as mudanças previstas, está a substituição de tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esse novo regime pode alterar a forma como a locação de imóveis realizada por pessoas físicas é tributada.
Atualmente, o único imposto incidente sobre aluguéis residenciais pagos a pessoas físicas é o Imposto de Renda. No entanto, a reforma pode incluir essas operações na base tributável do IBS e da CBS, caso sejam classificadas como atividades econômicas preponderantes. Segundo especialistas, isso pode aumentar a carga tributária para investidores imobiliários, refletindo nos custos para locatários.
“Enquanto a reforma tributária visa modernizar e simplificar o sistema fiscal brasileiro, é essencial que o impacto em setores estratégicos, como o de aluguéis residenciais, seja avaliado com cautela”, afirma Angel Ardanaz, advogado na Ardanaz Sociedade de Advogados, especialista em proteção patrimonial e professor universitário nas disciplinas de Direito Empresarial e Direito Tributário.
A proposta atual prevê um redutor de 60% na alíquota-base de 26,5% para o setor imobiliário. Apesar disso, projeções indicam que seria necessário um redutor de 80% para manter a carga tributária em níveis semelhantes aos praticados atualmente. Sem esse ajuste, o percentual de tributação sobre os aluguéis pode subir dos atuais 14% para cerca de 18%.
De acordo com Ardanaz, “um aumento desproporcional na carga tributária pode levar a consequências indesejadas, como a redução da oferta de imóveis e o aumento dos preços, dificultando ainda mais o acesso à moradia para a população”.
"Pequenos investidores, incluindo aposentados que dependem de aluguéis como complemento de renda, podem ser particularmente afetados. Para esses proprietários, a elevação dos tributos pode representar uma redução na viabilidade econômica da locação", explica Ardanaz.
A Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado propôs a ampliação do redutor para 80%, buscando mitigar os efeitos da reforma no mercado de locações residenciais. O texto final da reforma e sua regulamentação determinarão o impacto efetivo no setor e as medidas a serem adotadas por investidores e proprietários.
"Holdings familiares, por sua vez, continuam sendo uma alternativa para investidores que buscam maior eficiência fiscal e planejamento sucessório. Essas estruturas podem minimizar os impactos da nova carga tributária", finaliza Ardanaz.
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